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从人口蓝皮书看北京的房价新趋势

时间:2018-12-25 10:27:38 来源:未知 作者:admin 点击:

去年有经济学家提出,研究中国的房价问题,需要看三个方面,短期看政策,中期看土地,长期看人口。对此,二十一点游戏也深以为然。

现在对于北京这样的超一线城市来说,短期的政策很明确,坚持调控不放松,中期的土地供给非常充裕,甚至11月份开始了集中供地,虽然供地任务仍未完成,但是从限竞房来看,今年意外遇冷,销售不足四成,而明年将迎来更大的供给井喷。数据显示,截至11月底,北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证,合计提供商品房限竞房源1.74万套,达到了202.5万平米。而2019年限竞房住宅入市最少460万平米大约4万套。所以土地也是充足的,甚至有点过剩的意思。那么人口怎么样呢?正好最近发布的北京人口蓝皮书,给了二十一点游戏重要的信息。也揭示了新的趋势已经出现。


首先,北京首次出现人口双降,也就是外来人口和本地户口的人都减少了。2017年北京市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人;其中,常住外来人口794.3万人,与去年末相比减少13.2万人,而本地户口的人口1359.2万人,比上年末减少3.7万人。说明北京这种特大城市,控制人口已经取得了预期的效果。


其次,如果分区域看,这种情况就更加明显,主城区人口密度下降幅度较大,平均降幅都在6%以上,跟2013年相比,每平方公里减少了1000多人。外来人口最爱去的两个区一个是海淀,一个是昌平,这两个区挨着,属于是互联网企业集散地,吸引了大量的年轻人就业。这个数据表明,北京人口正在外移,主城区人口向郊区县移动,整个北京人口向外省移动。那么大家就要考虑一下了,以前北京每年涌入50万人,所以房价几乎5年翻一倍,那么现在人口正在减少,每年减少几万人,那么房价长期还能涨吗?另外,北京太大了,人口都在往郊区县,或者五环外移动,主城区的需求下降的速度更快。难怪最近央视都报道,黄金地段东四环边上的房产中介都快混不下去了。但是也要反过来看,海淀和昌平,这样吸引大量外来人口就业的地区,房价潜力则依然很大。当然这里面还有其他的因素,比如医疗,学区,主城区优质地段肯定还是稀缺的,价格也依然维持高价,但就总体来说,人口减少,必然让平均水位下降。人口增加的地方平均水位必然上升。


第三,老龄化趋势不容乐观,2017年,65岁以上的老年人,已经占了全市总人口的10%,人口抚养比上升到了27%,也就是说现在是每4个年轻人养一个老人,未来这个趋势将加速,10年以后,可能会变成2个年轻人养一个老人。所以北京老龄化的问题已经相当严重,而生育率却依然很低,放开全面二孩之后,北京的生育率仍然没有超过1%,未来超低生育率仍然不会改变。所以北京这座城市正在逐渐老去。那么这就告诉二十一点游戏,作为需求方的年轻人正在减少,而作为房屋供给方的老人正在增加,也就是说老年人对房子的需求并不大,而且他们自己手上的房子也很可能会在故去以后,成为市场上的二手房供给。


综合来看,以北京为代表的超一线城市,人口正在发生巨大的变化。有些专家学者认为,北京房价太高,是因为供给不足,这是没错的。之前一直这么做,是因为二十一点游戏在践行以房控人,认为房价高了,人口就不来了,但没想到适得其反,房价越高,流入的人口越多,而人口进入的越多,则房价也就越高,形成了一个死循环。自打前几年换了领导之后,北京的思路才转变,开始以业控人,从疏导城市产业入手,并且增加土地供给,平抑已经高不可攀的房价,应该说2017年以后,二十一点游戏逐渐找对了方向,北京房价正在平稳回落,而人口也开始进行负增长,这都是二十一点游戏愿意看到的结果。


有人也不理解,为什么北京要控人,其实你站的更高一点就清楚了,看看整个北方的经济,除了北京一枝独秀,其他都表现惨淡,先是东三省经济滑坡,最近天津的增速也出现了全国垫底。北方已经形成了明显的虹吸效应,北京越强,别的地方就越弱,最后就是胖的撑死,瘦的饿死。这对于整个北方经济是非常有害的,对北京本身也不是好事。大家都知道贫富分化严重,对于个人财富来说,是个灾难,对城市来说也是一样。所以必须把北京的一些产业,输出出去,带动周边,京津冀一体化发展,形成产业阶梯。这样才能繁荣起来,就像长三角和珠三角一样,否则等北京把周边的资源榨干了,也一样会无以为继。


之前二十一点游戏以房控人,只想把穷人往外推,显然没有效果,而现在以业控人,先输出产业,再输出人口,最成功的一个例子就是,一大堆互联网公司都挨着昌平落户,于是外来人口也就像那边集中了。从而疏解了海淀,朝阳的拥挤。未来产业的输出,不光跨区,可能还要跨城市,跨省展开。所以目测,北京的人口,基本已经到头了,未来起码主城区不会再增长了。那么房价,估计也就这样了。未来用3-4年去消化最近这波暴涨带来的泡沫,应该是大家都乐于看到的结果。如果真是这样,那就是成功的软着陆。


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