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集体土地直接入市,对楼市影响有多大?

时间:2018-12-25 10:18:33 来源:未知 作者:admin 点击:

土地是财富之母。任何风吹草动,都会带来长远影响。

这一次,土地制度改革,终于迈出实质性步伐。

23日提前全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,在土地制度改革上做出探索:

1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;

2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

3、现行城市房地产管理法,关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改。

这三条修改,简而言之可概括为非农建设用地不再“必须国有”、工商业小产权房有望转正、相关法规同步修改。

这意味着什么,又会对楼市带来何种影响?


01 不再“必须国有”,意味着什么?

不再“必须国有”,听起来很拗口。要想理解这句话的含义,必须要明白我国的土地制度有何特殊之处。

在中国,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有。这里的集体土地,包含城中村在内。即便是被CBD钢筋水泥森林包围的城中村,其用地性质仍旧是集体用地,而非国有用地。

城市建设时,国有土地可以直接入市交易,而包括城中村在内的集体土地,则要通过政府征收,先在土地性质上变成国有土地,才能在二级市场上进行交易。

国有土地直接入市,集体用地必须“国有化”方能入市。后者比前者多了一个“中间商”,这就带来无穷无尽的问题。作为“中间商”的地方政府可以通过“赚差价”的方式,在其中获取巨额的土地出让金。而利益分配矛盾,也为城中村改造、城市拆迁带来巨大矛盾。

更关键的是,所有土地都必须转为国有性质方能入市交易,那么地方政府顺势成了土地的唯一供应者。唯一,必然意味着垄断,垄断必然意味着供给不足,供给不足必然带来供求失衡,而供求失衡正是房价上涨的最大动力之一。

如果农村集体土地,不再“必须国有”,甚至获得与城市国有土地同等的权益。那么,土地供应垄断制,就会失去根本支撑。

一言以蔽之,没了“中间商”赚差价。

当然,这并非土地性质变化,集体土地还是集体土地,国有土地还是国有土地。只是在入市交易上,方式发生了变化。此前部分城市就已放开了农村集体土地建设租赁房,如今集体经营土地直接上市有望,这都是具体使用方式变化,不涉及土地制度本身。

同时,理论是一方面,现实是另一方面。没有多少城市能拒绝土地财政的诱惑,也没有几个城市能摆脱土地垄断供应的利益依赖。具体如何落地,仍有赖细则公布。


02 小产权房转正仍旧无望!

集体土地可以入市交易,这是否意味着小产权房转正?

显然不是。这一次的集体土地入市,是有明确前提的。这一前提就是:工业、商业等经营性用途。

这意味着,工商业用途的集体土地可以入市,住宅的集体土地仍旧关门紧锁。换言之,只有工业商业类的小产权房有望转正,但住宅类小产权房转正仍旧遥遥无期。

就在上个月,广东出台规定,明确指出:对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续。去年,国土资源部和住建设部也明确强调:

防止小产权房通过不动产登记合法化。

此前,深圳出台规定,拟对工业、产业类小产权房予以转正,但住宅例外,这与整体法律法规的精神相一致。

显然,集体土地入市的口子,只向工业、产业、商业类广开大门。至于住宅类小产权房转正的希望,仍旧渺茫。

所谓住宅类小产权房,其实就是集体土地上建设的住宅。理论上,只有宅基地方能建设住宅,这些住宅只能为村民所有,不得转让给其他市民。这些小产权房,没有不动产证,不能在市场上直接进行交易,还时时面临着清理违建的风险。

与商品房对比,理解会更加清晰。商品房双证合一,既有土地使用证,也有房屋产权证,能抵押能贷款能交易,能真正分享城镇化的红利。

所以,小产权房离转正还有相当远的距离。(更多参见《楼市避雷指南:这些房子不要碰》)

之所以如此,核心原因不在于法律法规,而在于现实利益:小产权房规模庞大,一旦放开,将会对住房市场产生巨大冲击。

小产权房规模接近商品房的2/3。根据统计,全国小产权房约为73亿平方米,占比约为24%。而商品房为112亿平方米,约为整体住房的38%。而类似深圳这样的城市,小产权房规模是商品房的3倍多。

如果小产权房放开上市,房价必然应声而落,这显然不是各级政府愿意看到的,也不是所有商品房购房者所能接受的。


03 对楼市影响有多大?

土地是房地产和城市建设的发动机。土地制度变革,影响自然不容小觑,但任何变革都难以一蹴而就,对于实际影响又不能过度高估。

如果这一法律法规能够得到通过,那么将带来三大影响。

其一,实体企业受益,商业类投资遭受冲击。集体土地入市,不再“必须国有”,没有中间商赚差价,不仅工业商业类土地成本有望降低,而且在市场驱动之下,供给有望井喷。对于广大实体企业而言,这是显而易见的利好;但对于厂房和写字楼等商业类投资者,则是巨大利空。

其二,住宅仍然例外,小产权房转正遥遥无期。集体土地入市的利好,只局限于工业商业领域,宅基地被排除在外,住宅也被排除在外。究其根本,小产权房规模庞大,一旦获得上市资格,必将对商品房产生巨大冲击。这一场景,地方政府和有房一族都不愿意看到。

其三,土地财政面临变革,房地产税还有多远?如果没了中间商赚差价,那么土地财政必然受到影响。当然,目前影响范围还很有限,局限于工业商业领域。但对于一二线城市来说,本来土地资源就已不足,土地财政空间越来越小,未来谁来取代土地财政?房地产税必然是绕不开的一环。

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